행정 절차 첫 단계: 사망신고 & 상속재산 조회

- 상속재산 조회 후 상속재산분할협의서를 작성하다.

1. 사망신고

놀부는 아버지의 사망신고를 인터넷으로 할 수 없기 때문에 사망신고를 하러 회사 근처인 청파동 행정복지센터를 찾아갔지만, 사망신고 접수를 받아주지 않아 회사 근처인 용산구청을 방문해 사망신고를 마쳤다. 행정복지센터를 통하는 경우 고인의 주소지나 상속인의 주소지 관할에서만 가능하며, 반드시 직접 방문하여 신고할 필요는 없고 우편으로도 신고할 수 있다. 다만, 사망신고는 고인이 사망한 날로부터 1개월 이내에 마쳐야 한다.

2. 상속재산 조회

놀부는 용산구청에서 아버지의 사망신고를 하면서 동시에 안심상속원스톱서비스(상속재산 조회)를 신청했다. 상속재산조회는 사망일이 속하는 달의 말일부터 1년 이내에 신청하여야 하며 정부24(gov.kr)를 통해서도 가능하다. 놀부 아버지의 경우 2023년 8월 1일 사망하셨으므로 2024년 8월 31일까지 신청할 수 있었다. 상속재산을 조회하는데 통상 7일에서 20일가량 소요되며, 결과는 신청자에게 문자로 통지된다.

다만, 상조상품은 금융상품으로 해당되지 않아 안심상속원스톱서비스(상속재산조회)를 통해 확인이 안 된다. 고인이 가입한 상조상품은 공정거래위원회가 운영하는 내상조찾아줘 (www.mysangjo.or.kr)에서 고인의 핸드폰으로 본인 인증 절차를 거쳐 가입 여부를 확인할 수 있다.

정부 정책에 따라 사망 후 90일 이내 고인의 휴대폰 사용 정지를 하지 않을 경우 통신사에서 강제해지를 하기 때문에 90일 이내 상조상품 가입 여부를 확인해야 한다.

놀부가 확인한 상속재산과 상속채무는 다음과 같다.

· 경기도 안양시 소재 아파트(시세 약 3억 원, 공시가격 1억 7,600만 원),

· 새마을금고 아파트 담보 대출 3,000만 원

· 새마을금고 예금

· 경남 합천군 선산

· 경남 합천군 산림조합 출자금 500만 원

만약, 상속채무가 상속재산보다 크면 놀부 어머니가 가정법원에 상속 개시일로부터 3개월 내에 한정상속 신청을 하고, 놀부와 흥부는 상속포기 신청을 해야 한다. 놀부 어머니와 놀부, 흥부 모두가 상속포기 신청을 하면 후순위 상속자인 놀부 아버지 형제자매, 놀부, 흥부 자녀에게 채무가 상속되어 또다시 상속포기 신청을 해야 한다.

3. 상속재산분할협의서 작성

놀부는 상속재산을 어떻게 나눌 것인지 흥부와 논의한 끝에 현재 어머니가 거주하고 있는 경기도 안양시 소재 아파트를 포함한 모든 상속재산을 어머니에게 귀속시키기로 했다. 이에 놀부와 흥부는 어머니와 함께 상속재산 분할협의서를 작성했다. 상속재산분할협의서에 상속인들의 인감도장을 날인해야 한다.

상속재산분할협의서는 별도 정해진 양식이 없으므로 작성 사례들을 인터넷에서 찾아 참고하여 작성했다.

[붙임 1] 상속재산분할협의서 작성 사례

해외에서 온 동생 흥부는 아버지의 장례를 마치고 해외로 다시 출국해야 했기에 상속 과정의 모든 행정절차를 놀부가 도맡아야 했다.

그런데 막상 놀부가 행정복지센터를 방문해 상속재산분할협의서에 첨부할 흥부의 인감증명서를 발급받으려 했더니 대리인 위임장 없이는 불가했다. 현재 흥부가 사는 해외 거주지의 대한민국 영사관에서 작성한 대리인 위임장을 제출하라는 것이다.

결국 놀부는 흥부로부터 대리인 위임장을 받아 행정복지센터에 제출하고 인감증명서를 대리 발급받을 수 있었다. 대리인 위임장에는 수량도 적어내야 해서, 놀부는 흥부에게 3부를 기재하게 한 뒤 경기도 안양시 소재 아파트 상속등기 신청 시 첨부 서류로 안양등기소에 1부를 제출했고, 경남 합천군 산림조합 출자금 반환 신청 시 첨부 서류로 1부를 제출했다. 경남 합천군 선산 상속등기는 진행하지 않아 나머지 1부는 놀부가 폐기했다.

놀부는 흥부의 신분증과 인감도장을 상속 서류에 사용한 후 해외에 거주하고 있는 흥부에게 신분증과 인감도장을 보내려고 하였으나, 해당 품목이 취급불가 배송물품이어서 보내지 못했다. 놀부는 추후 흥부가 한국에 올 때까지 보관하기로 했다.

가장 복잡한 행정 절차: 부동산 상속등기

- 절세를 위해 1세대 1주택 여부 확인이 중요하다.

4. 상속등기 서류 준비

놀부는 상속재산 중 경기도 안양시 소재 아파트를 어머니 명의로 변경하기 위해 부동산 상속등기를 하고자 인터넷으로 검색해 보니, 필요한 서류의 종류와 수량이 엄청났다. 놀부는 부동산 상속등기를 법무사에게 위임할 것을 고려했다. 하지만 놀부는 법무사 비용이 아깝기도 하고 향후 어머니 사망 시 해야 할 절차이기도 하고, 정리해두면 사촌 동생들과 회사 동료들에게도 유용할 정보가 될 것으로 판단하고 직접 절차를 수행해보기로 했다.

협의분할에 의한 상속등기 시 필요서류는 다음과 같다.

우선, 부동산 소재 등기소에 부동산등기 신청을 위한 소유권이전등기신청서(협의분할에 의한 상속)와 상속인 전원이 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부한 상속재산분할협의서다. 그리고 상속등기 관련 취득세 등을 납부한 영수증을 증빙서류로 첨부하여야 한다.

[붙임 2] 소유권이전등기신청(협의분할에 의한 상속) 작성 사례

고인(놀부 아버지)관련 서류는 가족관계증명서(상세), 기본증명서(상세), 혼인관계증명서(상세), 입양관계증명서(상세), 주민등록등본 또는 주민등록초본(주소변동이력 전부), 친양자입양관계증명서(상세), 제적등본 3가지(놀부 아버지 제적등본, 놀부 아버지의 아버지 제적등본, 놀부 아버지의 할아버지 제적등본)이 필요하다.

또 상속인 각각의 신분증 사본, 가족관계증명서(상세), 기본증명서(상세), 주민등록등본(주소변동이력 전부)의 서류를 제출해야 한다.

이에 더해, 상속부동산 관련 서류로 토지대장(대지원 등록부)과 집합건축물대장(전유부,갑)도 필요하다.

[붙임 3] 협의분할에 의한 상속등기 신청 시 필요서류

부동산 상속등기 필요서류는 대부분 인터넷에서 발급받을 수 있다.

소유권이전등기신청서 양식은 구청 종합민원실에 비치되어 있는데, 인터넷 대법원 등기소(iros.go.kr)에서 양식을 내려받을 수 있다.

가족관계증명서, 기본증명서, 혼인관계증명서, 입양관계증명서는 인터넷 대법원 전자가족관계등록시스템(efamily.scourt.go.kr)에서 온라인 무료 발급이 가능하고, 주민등록등본 또는 초본, 토지대장과 집합건축물대장은 정부24(gov.kr)에서 온라인 무료 발급이 가능하다.

[붙임 4] 상속등기 관련 서류 발급을 위한 인터넷 사이트 및 경로

다만, 고인 관련 서류 중 친양자입양관계증명서, 제적등본의 경우 인터넷 발급이 제한되어 행정복지센터에 직접 방문하여 발급신청서를 작성 후 비용을 지불하고 서류를 발급받았다.

그리고 상속등기 관련한 취득세 등의 영수증은 부동산 소재지 구청 세무과를 직접 방문하여 취득세 신고서를 작성하고 납부해야만 받을 수 있다.

5. 취득세 등을 납부하다.

놀부는 상속등기 신청 전에 부동산 소재지 구청(경기도 안양시 동안구청) 세무과를 방문하여 취득세 신고서를 작성 후 은행에 들러서 취득세, 지방교육세를 납부하고, 국민주택채권을 매입하고 등기신청수수료를 납부하려고 한다.

우선, 취득세 신고서 작성 시 상속재산의 취득세 과세표준은 기준시가이다.

놀부는 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)를 통해 확인한 기준시가(아파트 공동주택가격)로 경기도 안양시 소재 아파트를 신고했다.

[붙임 5] 부동산 공시가격 알리미 인터넷 사이트 및 경로

그리고 놀부 어머니는 무주택자이기 때문에 상속 부동산의 취득세 산정 시 상속 취득세율 2.8%가 아닌 1세대 1주택 특례세율 0.8%를 적용받을 수 있다. 따라서 상속받을 부동산이 있다면 취득세 절감을 위해서 상속인 중 무주택자가 협의분할하여 받는 것이 유리하다.

 <상속주택 취득세율과 1세대 1주택 특례세율>

취득세 납부 고지서 신청 시 필요서류는 다음과 같다.

취득세 신고서 및 자진납부계산서(구청 세무과 종합민원실 구비), 상속재산 분할협의서,

고인(놀부 아버지)의 가족관계증명서(상세), 기본증명서(상세)가 필요하다.

동안구청 세무과 직원은 놀부 어머니가 1세대 1주택 특례 적용 요건에 적합하여 상속인(놀부 어머니)의 가족관계증명서(상세), 주민등록등본을 추가로 요청하였고, 놀부는 준비해갔던 여분의 서류를 제출했다. 그렇게 놀부는 1세대 1주택 특례세율 0.8%를 적용한 취득세 1,408,000원과 지방교육세 281,600원의 납부 고지서를 받았고, 농어촌특별세는 비과세 되었다.

[붙임 6] 취득세 납부 고지서 신청 시 필요서류

놀부는 국민주택채권에 대한 본인부담금을 확인하기 위해 주택도시기금 홈페이지(nhuf.molit.go.kr)에 있는 ‘매입대상금액조회’를 통해 매입대상 금액을 확인한 후 국민주택채권을 보유하지 않고 즉시 매도하고자 ‘고객부담금조회’에서 매도수수료와 선급이자, 세금을 차감하여 실제로 부담할 금액을 확인했다.

매도 시점의 할인율은 금리에 따라 매일 변동되기 때문에 등기를 신청하는 날에 확인하는 것이 가장 정확하다. 참고로, 금리 상승기에는 할인율이 증가하여 비용 부담이 커진다.

놀부 어머니는 경기도 안양시 소재 아파트를 상속받았기 때문에 놀부는 국민주택채권의 매입대상금액 조회 시 매입용도는 부동산 등기(상속, 증여 및 무상 취득), 대상물건지역은 그밖의 지역으로 선택하였고, 확인한 결과 놀부가 실제 부담해야 하는 금액은 948,924원이었다.

[붙임 7] 주택도시기금 인터넷 사이트 및 경로

놀부는 취득세, 지방교육세, 국민주택채권, 등기신청수수료를 납부하기 위해 동안구청 내에 위치한 농협은행을 방문했다. 농협 계좌가 없는 놀부는 농협 ATM기에서 수수료를 부담하고 필요한 자금을 인출하여 사용했다. 부동산 상속등기 관련 비용은 아래 표와 같이 2,653,524원이었다. 모두 놀부가 부담하였다.

<취득세 등 납부내역 사례>

 * 본인부담금 계산 시 채권매입액을 만원 단위로 입력하되 1만원 미만 금액이 5천원 이상일 경우 1만원으로 올림하고, 5천원 미만일 경우 절사한다. 예) 6,864,000 → 6,860,000 (절사하여 계산)

 * 본인부담금을 매도수수료, 선급이자 등 차감 계산 시와 할인율 적용 시 원단위가 상이할 수 있음.

6. 부동산 상속등기 신청을 마치다.

놀부는 어머니와 함께 동안구청에서 필요 절차를 마치고 나서 상속 부동산 소재지 등기소인 안양등기소를 이동했다. 놀부는 상속등기 신청 시 필요한 모든 서류들을 빠짐없이 제출했다. 부동산등기 신청 시 필요서류가 없으면 등기소 인근 행정복지센터나 구청을 방문해 서류를 발급받아야 하는 번거로움이 있으니 등기소 방문 전 필요서류가 모두 준비되어 있는지 반드시 확인해야 한다.

고인의 할아버지 제적등본을 준비하지 못한 경우도 있고, 고인의 친양자입양관계증명서를 준비하지 못한 경우도 있다고 한다.

상속등기 신청 1주일 뒤 놀부의 어머니는 상속 부동산 소재지인 안양등기소를 한번 더 방문하여 등기권리증을 수령했다. 등기권리증은 우편으로도 수령이 가능하여 상속등기 신청 시 등기소 직원에게 우표와 대봉투를 함께 제출해도 된다.

7. 산림조합에 출자금 반환을 신청하다.

놀부는 가장 복잡했던 부동산 상속등기 절차를 끝낸 뒤 경남 합천군 산림조합 출자금 반환 신청을 했다. 경남 합천군 산림조합 담당자는 출자금 반환 신청 방법을 메일로 안내하면서 상속인이 올해 내 신청서를 제출해야 내년 3월에 출자금 반환이 가능하다고 안내했다.

만약, 상속인이 내년(2024년) 초에 산림조합에 출자금 반환 신청을 한다면 상속인은 2025년 3월에 출자금을 반환받을 수 있게 된다. 놀부 어머니는 새마을금고에 놀부 아버지의 출자금 반환 신청을 했는데 산림조합 출자금처럼 올해 말까지 출자금 반환 신청을 하면 내년 3월에 반환받을 수 있다는 안내를 받았다.

이에 놀부는 소정 양식의 신청서를 작성하고 모든 상속인(놀부 어머니, 놀부, 흥부)의 인감도장을 날인하여 상속인 전원의 인감증명서, 신분증 사본과 함께 우편으로 제출했다.

8. 놀부, 홈택스를 통한 상속세 전자신고 하다.

상속인은 사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고해야 한다. 상속세 신고는 고인(놀부 아버지)의 주소지인 동안양 세무서에 해야 한다.

놀부는 국세청 홈택스를 통해 상속세 전자신고를 했다.

고인(놀부 아버지)의 상속재산을 자녀가 있는 배우자(놀부 어머니)가 상속받은 경우 상속공제가 최소 10억 원(일괄 공제 5억 원, 배우자 공제 5억 원)까지 가능하기 때문에 상속재산이 10억 원인 경우 상속세 납부액이 없다.

자녀가 없는 배우자가 상속받는 경우는 상속공제액이 최소 7억 원(기초공제 2억원, 배우자 공제 5억 원)이다.

만약, 놀부가 상속세 신고를 하지 않더라도 납부할 상속세액이 없으므로 불이익은 없지만(무신고 가산세, 납부지연 가산세를 부담하지 않지만), 향후 상속부동산 양도 시 양도 소득세를 절감하기 위해 상속세 신고를 해두는 것이 유리할 수 있다.

상속인은 상속부동산 취득 시에 상속세, 취득세, 농특세, 지방교육세를 내고, 보유 시 재산세, 종부세를 내고, 양도 시 양도소득세를 내야 한다.

상속인이 향후 상속 부동산을 양도할 경우 상속 신고가액을 취득가액으로 양도소득세를 산정하기 때문에 놀부가 상속 부동산을 상속 당시 시가로 상속세 신고를 해두면 향후 양도 시 양도차익을 적게 할 수 있어 양도소득세를 절감된다.

다만, 향후 상속 부동산 양도가액이 12억 원 미만이고, 1세대 1주택에 해당하면 양도소득세가 비과세 되기 때문에 상속세 신고가 아무런 절세 효과를 낼 수 없다.

[붙임 1] 상속재산 분할협의서 작성 사례

 [붙임 2] 소유권이전등기신청서(협의분할에 의한 상속) 작성 사례

[붙임 3] 협의분할에 의한 상속 등기 신청 시 필요서류

※ 상속 부동산 명의이전 등기 신청 시 등기할 상속인과 동행할 경우 대리인 관련 서류 필요 없음.

※ 해외 거주 중인 상속인의 인감증명서를 발급 받아야 하는 경우 해외 거주지 영사관에서 위임장을 작성해서 국내 대리인에게 보내야 함.

※ 자녀가 부모님 가족관계증명서, 기본증명서 대법원 전자가족등록시스템에서 무료로 출력 가능함.

※ 자녀가 부모님 주민등록등본, 초본 정부24에서 출력 불가능함

(행정복지센터 방문해서 대리인 위임장 작성하면 유료로 발급받을 수 있음.)

[붙임 4] 상속등기 관련 서류 발급을 위한 인터넷 사이트 및 경로

[인터넷등기소] 사이트 – 자료 센터 – 등기신청양식 – 부동산등기 – 03-4. 협의분할에의한상속으로인한소유권이전등기신청(구분건물) 내려받기

[전자가족관계등록시스템] 사이트 – 증명서 발급 – 가족관계증명서, 기본증명서, 혼인관계증명서, 입양관계증명서 발급하기

 [정부24] 사이트 - 자주찾는 서비스 – 주민등록등본(초본), 토지(임야)대장, 건축물대장 발급하기

[붙임 5] 부동산 공시가격 알리미 인터넷 사이트 및 경로

[한국부동산원 부동산 공시가격 알리미] 사이트 – 공동주택 공시가격 – 텍스트 또는 지도 검색

 [붙임 6] 취득세 납부 고지서 신청 시 필요서류

* 선녀가 취득세 납부 고지서 신청 시 제출하는 서류는 1세대 1주택 취득세 감면(2.8% → 0.8%)과 1세대 1주택 농어촌특별세 비과세 적용을 받기 위한 서류임.

[붙임 7] 주택도시기금 인터넷 사이트 및 경로

[주택도시기금] 사이트 – 청약/채권 – 제1종 국민주택채권 – 매입대상금액조회

[주택도시기금] 사이트 – 청약/채권 – 제1종 국민주택채권 – 고객부담금조회