똘이는 3일장 중 조문 온 놀부로부터 놀부가 작년에 경험했던 3일장 후 행정절차를 정리한 자료를 전달받아 사망 신고부터 상속 신고까지 직접 해 보기로 했다.

똘이는 어머니가 기초연금을 받는 데 유리하도록 어머니 명의 재산을 최소화하고 똘이 본인은 세법상 1세대 2주택 적용으로 불이익을 받지 않도록 상속재산을 협의 분할 하는 방안을 놀부의 도움을 받아 알아보았다.

상속재산 중 자동차, 예금은 똘이가 100% 상속받고, 의왕 소재의 아파트는 똘이와 어머니가 50% : 50% 또는 60%: 40%로 나누는 방안을 검토했다.

똘이는 상속주택 지분을 60%:40%를 고려했고, 놀부는 상속주택 지분을 50%:50%로 나누는 것이 더 유리할 수 있다고 했다.

똘이는 50%:50%로 나누면 본인이 1세대 2주택에 해당할 수 있다고 걱정했고 놀부는 아래 검토 내용을 근거로 상속주택을 50%:50%로 분할해도 똘이는 1세대 2주택에 해당하지 않는다고 설명해 주었다.

세법상 1세대 1주택 적용 시 똘이와 관련된 혜택에는 어떤 것들이 있나?

(취득세) 1세대 1주택 상속취득세율 적용

2.8%(상속 취득세율)➡0.8%(1세대1주택 상속취득세율)

(양도세) 1세대 1주택 양도소득세 12억까지 비과세

(종부세) 1세대 1주택 기본공제: 12억(종부세 기본공제: 9억)

(재산세) 1세대 1주택 재산세 할인: 특례세율 적용, 공정시장가액비율 특례 적용

소득세법상 1세대 1주택 비과세, 1세대 2주택 이상 중과세 규정 적용 시 주택 수

° 다른 세대원과 공동주택 소유 시 소유자가 1%만 소유해도 각각 1주택으로 본다.

° 부부는 같은 세대이기 때문에 1주택으로 본다.

똘이와 어머니가 50%씩 소유한 의왕 상속주택은 다른 세대원이 공동소유하고 있으므로 똘이와 어머니가 각각 1주택을 소유한 것으로 본다.

똘이와 배우자가 50%씩 소유한 과천 주택은 같은 세대원이 공동소유하고 있으므로 똘이와 배우자가 함께 1주택을 소유한 것으로 본다.

지방세법상, 소득세법상 공동 상속주택은 누구의 주택인가?

1) 상속 지분이 가장 많은 상속인의 주택으로 본다. 

2) 상속 지분이 가장 많은 상속인이 2인 이상이면 상속주택 거주 상속인의 주택으로 본다. 

3) 1), 2) 해당 상속인이 없는 경우 상속인 중 연장자의 주택으로 본다. 

지방세법상, 소득세법상 의왕 상속주택은 똘이 어머니 주택으로 본다.

상속세 검토

- 상속세는 고인(피상속인)의 상속재산에 대해 과세한다.

- 배우자 생존 시 상속공제액이 10억 원이기 때문에 부담할 상속세가 없다. 

- 어머니 지분이 60%에서 50%로 줄면 추후 똘이가 어머니로부터 상속받을 주택 지분 가액이 감소한다. 

- 추후 어머니로부터 주택 지분을 상속받을 때 똘이의 상속공제액이 5억 원이기 때문에 똘이 입장에서는 상속받을 지분을 최소화하는 게 유리하다.  

증여세 검토

- 증여세는 재산을 증여받는 사람별로 증여받은 재산에 과세한다.

- 10년 단위로 증여세 공제액만큼 증여해 두면 향후 자녀의 상속세 부담을 줄일 수 있다.

- 똘이는 상속재산 중 현금을 미성년 두 자녀에게 증여공제액만큼 2,000만 원씩 증여하고자 한다.

- 증여 신고까지 마쳐야 증여가 유효하다.

취득세(지방세) 검토

- 취득세는 취득한 부동산에 대해 과세한다.

- 어머니와 똘이의 상속 지분이 같지만, 어머니가 거주하고 있으므로 상속주택은 어머니 주택으로 본다. 

- 1세대 1주택 상속취득 특례세율 0.8%가 적용된다. (일반 상속 취득세율: 2.8%)

- 어머니와 똘이가 상속 지분만큼 취득세를 50%씩 부담한다. 

- 상속증여세법상 의왕 주택을 시가로 평가해 상속 신고를 하더라도, 지방세법 상 취득세는 지방세 시가표준(=공시가격)으로 부과된다.

양도소득세 검토

- 양도소득세는 양도한 부동산의 소유자별로 과세한다.

  (1) 상속주택 외의 주택(상속 이전 취득한 과천 주택)을 양도한 경우, 똘이는 상속주택을 소유하지 않은 것으로 보고 과천 주택이 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 충족하면, 양도세 비과세가 적용된다. 

 (2) 상속주택을 똘이 아버지 보유기간과 합산하여 2년 이상 보유한 후 양도한 경우, 어머니는 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용되나, 똘이는 상속주택 양도차액의 50%에 대한 양도소득세를 부담하여야 한다.

- 만일 상속주택이 조정지역 내에 소재한다면, 똘이는 상속주택 양도 시 2주택자 중과세율이 적용된다.

- 다만, 상속 후 5년 이내에 상속주택을 양도할 때는 2주택자 중과세가 적용되지 않는다. 

- 매년 6월 1일 현재 본인이 소유한 주택과 토지의 공시가격을 합산하여 과세한다.

- 상속주택 공시가격이 6억 원(수도권 밖이면 3억 원) 이하인 경우(이하 '저가 상속주택'이라 한다)이거나, 상속주택 공시가격과 상관없이 상속 지분이 40% 이하(이하 '소액지분 상속주택'이라 한다)면 상속주택은 본인의 주택 수에 포함하지 않고 종부세 공제액(기본공제 9억 원 또는 1세대 1 주택공제 12억 원)이 결정된다. 

- 상속인별로 저가 상속주택, 소액지분 상속주택에 해당하지 않는 상속주택은 상속받은 날로부터 5년간만 주택 수에서 제외한다. 

- 똘이 상속주택은 공시가격 6억 원 이하에 해당하는 저가 상속주택이기 때문에 상속 지분비율에 상관없이 똘이 어머니와 똘이 모두 영구적으로 1세대 1주택 12억 원 공제가 가능하다. 

재산세(지방세) 검토

- 매년 6월 1일 현재 부동산 소유자에게 과세한다.

- 상속일로부터 5년 이내의 상속주택은 재산세법상 1주택 판단 시 제외된다. (5년 이내 상속주택은 1주택 판단 시에만 제외되는 것이지, 과세 대상에는 포함하는 것이다. 즉, 5년 이내 상속주택은 과세 대상에는 포함하고 세율 적용 시에는 1세대 1주택 기준의 재산세율이 적용된다.) 

 - 똘이 어머니는 의왕 상속주택 지방세 시가표준액(=공시가격)에 1세대 1주택 재산세율이 적용된 재산세의 50%를 부담한다. 

 - 똘이는 상속 후 5년간 의왕 상속주택 지방세 시가표준액(=공시가격)에 1세대 1주택 재산세율이 적용된 재산세의 50%를 부담하고 과천 주택 지방세 시가 표준액(=공시가격)에 1세대 1주택 재산세율을 적용한 재산세의 50%를 부담한다.

 - 5년 경과 후 똘이는 1세대 2주택자로 간주하여 의왕 주택 지방세 시가표준액(=공시가격)에 일반재산세율이 적용된 재산세의 50%와 과천 주택 지방세 시가표준액(=공시가격)에 일반재산세율이 적용된 재산세의 50%를 부담한다.

똘이는 놀부의 설명을 듣고, 자동차, 예금은 똘이가 100% 상속받고 상속재산 중 아파트는 어머니와 똘이가 50%:50%로 나누기로 했다.

일반적으로 배우자, 자녀가 있는 경우 상속재산 10억 원까지, 자녀만 있는 경우 상속재산이 5억 원까지 상속세 납부세액이 없는 경우가 많다. 이처럼

상속세 납부액이 없는데 상속세 신고를 해야 할까?

상속세 납부액이 없고, 상속재산에 부동산이 없다면 상속세 신고를 할 필요 없다. (상속세 납부액, 상속재산부동산 X → 상속세 신고 X)

상속세 납부액이 없지만, 상속재산에 부동산이 있고, 상속 부동산을 양도할 계획이 있고 양도소득세를 절감하고 싶은 경우, 상속세 납부액이 없지만, 상속세 신고를 통해 양도세를 절세할 수 있다.

(상속세 납부액 X, 상속재산 부동산 O, 부동산 양도 계획 O, 양도소득세 절감 O → 상속세 신고 O)

똘이는 상속재산이 10억 이하이고 의왕 소재 아파트의 양도(매매) 계획이 있다.

의왕 소재 아파트가 소득세법상 무주택자였던 어머니 소유로 양도소득세 1세대 1주택 비과세이기 때문에의왕 상속주택 양도 시 똘이 어머니는 양도세 부담이 없다. 하지만, 과천 주택의 50%를 소유하고 있는 똘이는 상속주택에도 50% 지분이 있어 상속주택 양도 시 양도소득세를 부담하기 때문에 상속 신고를 하는 것이 좋다.

만약, 똘이가 상속 신고를 하지 않는다면 의왕 상속주택의 취득가액은 공식가격 5.6억으로 간주하는데 추후의왕 주택을 9억에 양도하게 되면 똘이는 양도차익(9억-5.6억=3.4억)의 50%에 대한 양도소득세를 부담하게 된다.

따라서, 똘이는 시가(상속일 전후 6개월 사이 동일 단지 내 동일 평수 거래가격, 또는 감정평가액)로 상속 신고를 해 두는 것이 좋다.

<부록 – 사망 신고에서부터 상속 자동차 명의 이전까지 똘이의 사례>

 똘이는 사망 신고 직후 처리 여부를 확인하지 않고 각종 서류를 발급받았는데 고인의 사망 신고가 반영되지 않은 상태여서 사망 신고 처리가 된 후 다시 재발급받아야 했다. 사망 신고 및 재산 상속을 위해서는 제출하는 서류에 고인의 사망 여부가 표기되어 있는지 확인해야 한다.

한편 상속 자동차 명의 변경 시 자동차 명의뿐 아니라 보험 가입자도 변경이 필요하다. 상속인이 먼저 보험 가입을 한 후 고인이 가입한 자동차보험을 해지해야 보험 공백기에 따른 과태료가 발생하지 않는다.

자동차보험의 경우 상속인이 먼저 보험 가입을 한 후 고인이 가입한 자동차보험을 해지해야 자동차보험 공백기에 따른 과태료가 없다. 아버지가 가입한 자동차 보험사인 삼성화재의 경우 전화로 보험 해지가 되지 않아 상속인이 직접 방문해야 했다.

똘이는 아버님 사망 신고로 인해 아버님 계좌가 출금 정지되어 카드값 연체가 발생해 매우 난감했다. 이런 경우도 많이 있을 수 있으니 유족들이 챙길 수 있도록 공유할 필요가 있다고 생각했다.

아울러 아버님 신용카드를 해지해야 하는데 본인이 아니면 해지가 되지 않아 똘이가 카드사에 직접 찾아갈 예정이다. 방문하면서 자동차 하이패스 카드 역시 상속인(똘이) 명의로 발급받을 예정이다.