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안녕하세요?

이촌회계법인 상속증여센터입니다.

다주택자라면 자녀에게 주택을 물려줄 때 최소한의 세부담으로 진행할 방안을 고민하게 됩니다. 일반적으로 거주 중인 주택 외 다른 주택은 임대차계약이 체결되어 있는 경우가 많은데요, 이번 포스팅에서는 부담부증여에 대해 살펴보겠습니다.

부담부증여는 수증자가 재산에 담보된 채무를 인수하는 조건으로 재산을 증여 받는 것을 의미합니다. 

이 경우, 

채무 인수액에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 부과되고, 나머지 부분에 대해서는 수증자에게 증여세가 과세됩니다. 

또한, 취득세 과세대상 재산인 경우 수증자에게 유상취득분과 무상취득분으로 구분하여 취득세가 부과됩니다.

사례로 설명드리겠습니다.

· 아파트(조정대상지역 소재) 시가: 20억원(감정가액)

· 담보된 채무(전세보증금): 10억원

· 취득가액: 5억원(실거래가액)

· 보유기간: 5년

다주택자인 어머니가 무주택자인 자녀에게 해당 아파트를 증여할 때, 조건 없는 증여와 채무 인수를 조건으로 하는 부담부증여로 나누어 세부담을 비교하면 다음과 같습니다.

취득세율은 취득의 유형에 따라 달리 적용됩니다. 

매매를 원인으로 취득하는 경우에는 4%, 

증여를 원인으로 취득하는 경우에는 3.5%가 적용되는 것이 원칙입니다. 

다만, 조정지역에서 주택을 증여받는 경우에는 12%의 세율이 적용됩니다. 

아파트 전체를 증여받는 경우에는 전부가 무상취득에 해당하지만, 부담부증여의 경우 채무 인수 부분은 유상취득, 나머지 부분은 무상취득으로 분류되므로 이를 구분하여 세율을 적용합니다.

부담부증여 하는 경우 

어머니는 2.5억원의 양도소득세를 부담하게 되지만, 수증자인 자녀의 증여세는 6.2억원에서 2.2억원으로 무려 4억원 가량이 감소합니다. 

또 주택 취득에 대한 취득세 부담도 2.4억원에서 1.5억원으로 0.9억원 감소하게 됩니다.

이 사례에서는 부담부증여를 통하여 전체적인 세부담 약 2.4억원을 절감할 수 있었습니다.

이처럼 세부담이 적기 때문에 부담부증여를 활용하여 세금을 절감하려는 사람들이 있습니다.

그럼 부담부증여는 항상 인정되는 걸까요?

과세관청 입장에서 생각해봅시다. 

부모가 자녀에게 부담부증여 한다면 채무를 자녀가 인수했다고 믿을까요? 

전세주고 있던 아파트를 자녀에게 부담부증여하면 자녀가 임차인에게 보증금을 상환하리라고 생각할까요? 

아마도 절세를 위해 부담부증여로 신고했지만 부모가 대신 보증금을 상환하리라고 예상할 겁니다.

그래서 상속세및증여세법에서는 이렇게 규정하고 있습니다.

배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 "추정"한다.

상속세및증여세법 제47조 제3항

여기서 중요한 것은 “추정”한다는 표현입니다. 

법률상 "추정"은 다른 증거가 제시되면 뒤집힐 수 있음을 의미합니다.

즉 채무를 인수한 것이 사실이라면 이를 증명하여 부담부증여로 인정받을 수 있습니다.

위 조문에는 이와 관련해서 다음의 단서가 이어집니다. 

다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.

상속세및증여세법 제47조 제3항 단서규정

객관적으로 인정되는 경우는 대통령령 위임규정으로 다음과 같습니다.

“대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것”이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다. 

1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류 

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류 

상속세 및 증여세법 시행령 제10조 【채무의 입증방법등】 제1항

결론은 배우자 간 혹은 직계존비속 간의 부담부증여를 할 경우 수증자가 실제로 채무를 인수하였다는 사실을 입증한다면 인정받을 수 있습니다. 

따라서, 해당 거래에 관한 증빙 서류를 잘 갖추는 것이 정말 중요합니다. 

부담부증여가 항상 유리한 것은 아닙니다. 

앞선 사례에서는 부담부증여를 할 경우의 세부담이 훨씬 유리하게 보였습니다.

이는 조정대상지역에서 2년 이상 주택을 보유한 경우에는 양도세 중과대상에서 제외하여 기본세율을 적용하는 규정으로 인한 것입니다. 

따라서 중과대상에서 제외하는 규정이 연장되지 않는다면, 양도소득세 산출세액을 계산할 때 기본세율에 20% 혹은 30%를 가산하게 되므로 부담부증여가 오히려 더 불리하게 될 수도 있습니다.

하지만, 다행스럽게도 정부는 2025년 1월 2일 중과 유예 규정의 1년 연장계획을 발표하였습니다. 다주택자들께서 주택의 양도시기에 대해 좀 더 여유를 가지고 판단하실 수 있게 되었습니다.

증여자의 양도소득세를 계산할 때 기본세율을 적용한 경우와 기본세율에 30%를 중과한 경우를 비교해보겠습니다.

보시는 바와 같이 양도소득세가 중과되는 경우에는 부담부증여가 더 불리할 수 있습니다.

정리하면 증여자와 수증자 모두의 세부담 최소화 측면에서

1) 양도소득세가 중과되지 않는다면 부담부증여가 유리하고

2) 양도소득세가 중과되는 경우에는 부담부증여가 불리할 수 있으며

3) 이 경우에는 취득세까지 고려하여 종합적인 세부담을 비교하여야 합니다. 

오늘은 부담부증여에 대하여 살펴보았습니다.

2026년 5월 9일까지는 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 다주택자의 주택양도에 대하여 중과대상에서 배제하고 있지만, 그 이후의 연장 여부는 예측할 수 없습니다. 또, 배우자나 직계존비속 간 부담부증여라면 증명책임을 부담하여야 하며, 소득이 없는 미성년자녀라면 추후 채무상환을 자력으로 하였는지 여부에 따라 추가적인 증여세 문제까지 고려하여야 합니다.

가족 전체의 최적 절세구조를 위하여는 양도소득세, 증여세, 취득세까지 종합적인 세부담의 크기를 충분히 비교 검토하여야 합니다.

세금은 세법에 따라 판단해야 합니다. 

불필요한 세금을 부담하는 일이 없어야 합니다.

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