해당 게시글은 이촌회계법인 상속증여센터에서 제공받았습니다. (링크 : https://blog.naver.com/echon_heritagecenter/223749960485)

안녕하세요,

이촌회계법인 상속증여센터입니다.

2024년 12월3일 국세청에서 부동산 감정평가를 주거용 부동산까지 확대하는 방향으로 “상속세 및 증여세 사무처리규정 일부 개정(안)”을 발표하였습니다.

이번 포스팅에서는 부동산 감정평가 범위 확대의 배경 및 내용, 그리고 확대의 결과 세금 부담에 미치는 영향에 대해서 살펴보겠습니다.

지난 포스팅에서 설명했듯이 상속 · 증여 재산 평가 순서는 다음과 같습니다. 

① 해당 재산의 시가 → ② 유사 재산의 시가 → ③ 보충적 평가방법 

상속 · 증여받은 부동산의 평가의 기본구조

안녕하세요, 이촌회계법인 상속증여센터입니다. 이촌씨는 부모님으로부터 아파트를 증여받았습니다. 아파트...

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시가로 평가하는 것이 원칙이며, 예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적 평가방법을 적용합니다.

꼬마빌딩은 시가를 찾기 어려워 보충적 평가방법에 의하여 평가를 하는 경우가 많았는데요, 이 경우 공시가격이 실제 가치보다 낮은 수준에서 형성되므로 상속 · 증여를 받을 때 낮은 세금을 부담하였습니다. 

이에 국세청은 실제 가치에 맞게 상속세 및 증여세를 부담시키도록 2020년부터 꼬마빌딩 감정평가 사업을 시행해 왔습니다. 

그 결과, 

① 사업 시행 이후 4년간(’20~’23년) 총 156억 원의 예산으로 기준시가로 신고한 꼬마빌딩 727건을 감정평가하여 신고가액(총 4.5조 원) 보다 71% 높은 가격(총 7.7조 원)으로 과세하였고

② 꼬마빌딩을 상속･증여하면서 납세자가 스스로 감정평가하여 신고하는 비율이 큰 폭으로 증가(’20년9.0%→’24년24.4%)하는 등 시가에 근접하여 과세하는 비율이 늘어나는 성과를 거두었습니다.

초고가 아파트나 호화 단독주택은 비교 대상이 거의 없어 정확한 시가를 산정하기 어렵습니다. 이는 꼬마빌딩과 유사한 특징을 가지는데요, 시가를 명확히 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용하여 실제 가치보다 낮은 공시가격으로 평가됩니다. 그 결과, 중형 아파트보다 오히려 초고가 아파트나 호화 단독주택의 증여세가 더 낮아지는 역전 현상이 발생하게 되었습니다.

이에 국세청은 실제 가치에 맞게 상속세 및 증여세를 부담하도록 올해부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산 등을 감정평가 하기로 하였습니다.

2024년까지는 신고가액이 국세청이 산정한 추정 시가보다 10억 원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정하습니다. 

올해부터는 감정평가 대상 선정 기준을 완화하여 

① 신고가액이 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나, 

② 차액의 비율이 10% 이상이면 감정평가 하도록 감정평가 대상을 확대합니다.

여기서 추정시가는 5개 감정평가 법인에 추정 시가 산출을 의뢰하여 최고액과 최저액을 제외한 3개 가액의 평균값으로 산정하며, 차액의 비율은 [(추정 시가 – 신고가액) / 추정시가] 로 계산합니다.

간단한 사례를 들어보면 다음과 같습니다.

사례의 경우 24년까지는 신고가액이 추정 시가보다 6억원 낮고 차액의 비율이 10% 미만이므로 감정평가 대상에서 제외하였으나, 올해부터는 신고가액이 추정 시가보다 5억원 이상 낮기 때문에 감정평가 대상에 포함됩니다.

부동산의 공시가격은 일반적으로 실제 시장 가치보다 낮게 책정됩니다. 따라서 상속 또는 증여 시, 이를 실제 가치에 가까운 감정가액으로 평가하면, 공시가격 기준보다 상속세 및 증여세 부담이 증가할 수 있습니다.

그러나 감정가액으로 평가하는 것이 무조건 불리한 것은 아닙니다. 향후 부동산을 양도할 때, 감정가액이 취득가액으로 인정되므로 양도차익이 줄어들어 양도소득세 부담을 낮추는 효과가 있습니다.

또한, 납세자가 감정가액으로 직접 신고하면 감정평가법인에 지급한 감정평가 수수료를 공제받을 수 있으며, 추가적인 평가 절차 없이 조기에 상속세 및 증여세를 확정할 수 있는 장점도 있습니다.

이해를 돕기 위해 사례를 들어보겠습니다.

이촌 씨는 부모님으로부터 초호화 단독주택을 증여받았습니다. 

해당 자산 및 유사 자산의 시가는 확인되지 않았으며, 개별주택가격은 50억 원입니다. 

이에 이촌 씨는 공시가격인 50억 원을 증여재산가액으로 신고하고 증여세를 납부하였습니다.

그러나 과세관청은 감정평가법인 5곳에 감정평가를 의뢰한 결과, 추정시가가 85억 원으로 산정되었고, 이를 기준으로 증여세를 결정하였습니다. 증여세 계산 결과는 다음과 같습니다. 

다만, 계산의 편의를 위해 사전증여재산과 증여재산공제는 고려하지 않습니다.

이촌 씨는 증여받은 주택을 130억 원에 양도하였습니다.

이때, 증여재산가액이 양도 주택의 취득가액으로 적용되므로, 결과적으로 양도소득세 부담이 줄어들게 됩니다. 

단, 계산의 편의를 위해 장기보유특별공제와 양도소득기본공제는 고려하지 않고 기본세율을 적용하여 계산해보겠습니다.

보시는 바와 같이 상속･증여받은 부동산을 감정가액으로 평가하면 상속･증여세는 증가하나, 향후 해당 부동산을 양도할 때 양도소득세가 줄어드는 효과가 있습니다. 

감정평가 범위 확대는 2025년 1월 1일 이후 상속세 및 증여세의 법정 결정기한이 도래하는 부동산부터 적용됩니다.

상속세 및 증여세의 법정 결정기한은 다음과 같습니다.

따라서, 2024년 4월에 증여를 받았다면 신고 기한은 2024년 7월 말까지이며, 법정 결정 기한이 2025년 1월 말까지이므로 감정평가 대상에 포함될 수 있습니다.

지금까지 국세청에서 발표한 부동산 감정평가를 주거용 부동산까지 확대하는 방향으로의 “상속세 및 증여세 사무처리규정 일부 개정(안)” 내용에 대하여 살펴보았습니다. 확인되는 시가가 없어서 보충적 평가방법을 적용하여 신고하더라도 국세청이 의뢰한 감정평가 법인의 감정가 평균액으로 재산가액이 재계산될 수 있습니다. 또한, 2025년 이전에 상속세 또는 증여세를 신고했더라도 법정 결정 기한이 아직 도래하지 않았다면 감정평가 대상이 될 가능성이 있습니다.

최종 결정은 납세자의 판단에 달려 있으나, 관련 리스크를 고려하여 전문가와 상담할 것을 권장드립니다.

세금은 세법에 따라 판단해야 합니다. 

불필요한 세금을 부담하는 일이 없어야 합니다.

이촌회계법인 상속증여센터

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