해당 게시글은 이촌회계법인 상속증여센터에서 제공받았습니다. (링크 : https://blog.naver.com/echon_heritagecenter/223747275961)

안녕하세요,

이촌회계법인 상속증여센터입니다.

이촌씨는 부모님으로부터 아파트를 증여받았습니다. 아파트의 공동주택가격은 8억3천만원이고, 증여일 1개월 전에 단지 내 같은 평수 아파트가 13억2천만원에 거래되었습니다. 이촌씨는 증여일 2개월 후 해당 아파트를 13억원에 내놓았고 바로 매매계약이 체결되었습니다. 

이촌씨가 증여세를 신고할 때 아파트의 증여재산가액은 얼마가 되어야 할까요?

출처 : ChatGPT

상속세나 증여세는 상속 또는 증여받은 재산의 평가 금액에 따라 납부할 세액이 달라집니다.

일반적으로 상속세나 증여세의 부담을 줄이려면 재산이 낮게 평가되는 것이 유리합니다. 

반면 상속 또는 증여받은 재산을 추후 양도할 때는 양도소득세가 고려 대상이 됩니다. 이때는 상속 또는 증여받은 재산의 평가 금액이 취득가액이 되므로, 취득가액이 높을수록 양도차익이 줄어들어 세부담이 낮아지는 효과가 있습니다. 

(참고로 배우자나 직계존비속 간 고액의 증여재산공제를 적용받아 증여세 부담 없이 재산을 이전 받은 후 양도하는 방식의 조세회피를 방지하기 위하여 이월과세 제도를 두고 있는데 이 부분은 추후 다루도록 하겠습니다)

즉, 납세자의 상황에 따라 상속·증여받은 재산의 평가 금액이 세금 부담에 미치는 영향이 다르게 나타날 수 있습니다.

따라서 세법에서는 납세자의 자의적 선택에 맡기지 않고 법에서 정한 순서에 따라 재산을 평가하도록 규정하고 있습니다.

이번 포스팅에서는 상속 · 증여재산 평가의 기본구조에 대해서 알아보겠습니다.

상속(증여) 재산은 상속개시일(증여일) 현재의 시가로 평가합니다.

여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 시가로 인정되는 것을 포함합니다.

시가로 인정되는 것이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지, 이하 “평가기간”) 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매(이하 “매매 등”)가 있는 경우에 확인되는 가액을 말합니다.

상속(증여)재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 매매 등의 가액이 있는 경우 해당 가액을 시가로 봅니다.

유사매매사례가액은 해당 재산의 시가가 없을 경우에만 적용되는 것으로, 만약 해당 재산의 시가가 있다면 해당 재산의 시가가 우선하여 적용됩니다.

평가기간에 해당하지 않는 기간으로서

① 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 매매 등이 있거나

② 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한(상속세 신고기한~9개월, 증여세 신고기한~6개월)까지의 기간 중 매매 등이 있는 경우

평가심의위원회의 심의를 거쳐 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있습니다.

시가를 산정하기 어려운 경우 해당 재산의 종류 규모 거래상황 등을 고려하여 평가한 가액을 시가로 봅니다. 보충적 평가방법은 상속개시 당시 혹은 증여 당시의 시가를 산정하기 어려운 때에 한하여 선택하는 방법으로 부동산의 보충적 평가방법은 다음과 같습니다.

출처 : 국세청

상속세나 증여세가 부과되는 재산의 평가 순서는 다음과 같습니다.

<1순위> 해당 재산의 시가 (매매, 감정, 수용, 경매, 공매가액)

<2순위> “해당 재산의 시가가 없는 경우” 유사 재산의 시가 (매매, 감정, 수용, 경매, 공매가액)

<3순위> “시가를 산정하기 어려운 경우” 보충적 평가방법 (기준시가, 개별공시지가 등)

이촌씨의 사례로 돌아가서 살펴보면, 증여받은 해당 재산의 매매가액이 있으므로 <1순위>인 해당 재산의 시가 13억원으로 신고하여야 합니다. 만약 이촌씨가 해당 재산을 양도하지 않았다면 해당 재산의 시가가 없으므로 <2순위> 유사매매사례가액 13억2천만원이 시가로 인정될 수 있습니다. 이촌씨가 증여세를 부담하기 아까워서 공동주택가격인 8억3천만원으로 신고할 수도 있습니다. 이 경우 시가가 확인된다면 과소신고 한 만큼의 증여세를 추가로 부담하여야 하며, 과소신고에 대한 가산세까지 부담하여야 합니다.

공동주택가격은 시가의 60~70% 수준에서 형성되므로 당장의 세부담을 낮추기 위하여 <3순위>인 보충적 평가방법을 적용하여 신고하는 사례를 흔히 볼 수 있습니다만, 선순위 가액인 해당 재산의 시가나 유사매매사례가액이 확인될 경우 세금이 증액될 뿐만 아니라 가산세까지 부담하게 될 수 있으니 유의하셔야 합니다. 

특히 국세청은 2020년부터 부동산을 시가에 맞게 평가하여 상속세 및 증여세를 과세하기 위하여 꼬마빌딩 감정평가 사업을 시행해 왔으며, 사업 시행 이후 4년간(’20~’23년) 총 156억 원의 예산으로 기준시가로 신고한 꼬마빌딩 727건을 감정평가하여 신고가액(총 4.5조 원) 보다 71% 높은 가격(총 7.7조 원)으로 과세하였습니다. 그리고 작년 말인 2024년 12월 3일 보도자료를 통하여 주거용 부동산까지 감정평가 범위를 확대하겠다고 발표하였습니다.

다음 포스팅에서는 부동산 감정평가 확대에 대하여 안내드리겠습니다.

세금은 세법에 따라 판단해야 합니다. 

불필요한 세금을 부담하는 일이 없어야 합니다.

이촌회계법인 상속증여센터

02-761-6426

heritage@e-chon.co.kr

이촌회계법인

서울특별시 영등포구 여의나루로 60 포스트타워 16~18층

본 블로그의 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하므로 참고 목적으로만 이용하시기 바랍니다. 조세 또는 법적 조언을 얻기 위해서는 전문가의 도움을 받아야 합니다.